Costes de comprar un terreno y construir una casa
Casa pasiva en Madrid (Mínima Arquitectura)
¿Estás comprando un terreno para construir una vivienda?
¡Necesitas una guía para contabilizar los costes asociados al proceso competo!
En este post los ordenaremos de una forma muy sencilla para que puedas hacer unos números rápidos sin dejarte nada.
Para facilitarte el trabajo, al final de cada capítulo, encontrarás un cuadro resumen.
Tabla de contenido
Costes asociados con la compra del terreno
¿QUÉ IMPUESTOS Y TASAS DEBO PAGAR AL COMPRAR UNA PARCELA?
Cuando la parcela pertenece a una empresa hay que pagar un 21% de IVA.
En este caso además, también hay que pagar a Hacienda lo que se llama IAJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentales. Es un impuesto que suele rondar el 1% y varía según cada comunidad autónoma.Si por lo contrario compramos a un particular, no hay que pagar IVA ni IAJD sino que debemos abonar a Hacienda el llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En función de la comunidad autónoma este número puede variar entre el 4% y el 10%. En Madrid es el 7%
¿CUALES SON LOS COSTES DE CIERRE ASOCIADOS A LA COMPRA DE UNA PARCELA?
Además de estos impuestos, tendremos que abonar:
El cambio del titular indicándolo en el Registro de la Propiedad. Este coste también está regulado por el Estado. Es un porcentaje que depende del precio de la parcela que se adquiera.
Para una parcela de 150.000€, pagaremos unos 100€ de Registro.
Los gastos de las escrituras públicas en notaría que oscilan entre los 600 y 875 euros según la regulación estatal.
| SI COMPRAS A UNA EMPRESA | |
|---|---|
| IVA | 21% |
| IAJD (aprox.) | 1% (en Madrid es el 0,75%) |
| REGISTRO Y NOTARÍA | 800 € |
| SI COMPRAS A UN PARTICULAR | |
|---|---|
| ITP | Entre 4% y 10% (en Madrid, el 7%) |
| REGISTRO Y NOTARÍA | 800 € |
Vivienda pasiva en Madrid (Mínima Arquitectura)
Costes de la construcción de la casa
¿CUÁNTO CUESTA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA CASA POR METRO CUADRADO EN ESPAÑA?
El precio de construcción por metro cuadrado de una vivienda unifamiliar exenta en España puede estimarse entre 1.500 - 2.000 €/m2 de superficie construida.
Este precio variará en función de las calidades de la vivienda, de su sistema constructivo (construcción masiva o madera) y también de la localidad en la que queremos construir.
E igualmente, en función de si quieres construir una casa que cumpla estrictamente con la normativa vigente o si pretendes alcanzar un estándar de máxima eficiencia energética (Passivhaus).
El precio de construcción por metro cuadrado para una casa que cumpla estrictamente con la normativa vigente puede estimarse en 1.500-1.700 €/m2 de superficie construida.
El precio de construcción por m2 para una casa pasiva o biopasiva PassivHaus certificada puede estimarse en 1.700-2.000 €/m2 de superficie construida.
Sobre todo esto, puedes informarte en detalle en nuestro artículo.
En cualquier caso, para una primera aproximación, puedes utilizar los siguientes baremos de precio por metro cuadrado.
Para precios de construcción en Madrid, deberías considerar la parte media/alta de la horquilla.
| Espacio | Precio orientativo |
|---|---|
| SUPERFICIES CALEFACTADAS | |
| Vivienda pasiva CTE 2019 | 1.500 - 1.700 €/m2 |
| Vivienda PassivHaus certificada | 1.700 - 2.000 €/m2 |
| OTRAS SUPERFICIES | |
| Porche cubierto y sin cerrar | 700 - 800 €/m2 |
| Garaje cubierto / almacén | 1.100 - 1.300 €/m2 |
¿CUÁNTO CUESTA ACONDICIONAR Y URBANIZAR LA PARCELA?
Además de los costes ligados a la construcción de la casa, habrá que prever:
Los costes asociados con la conexión de servicios públicos como electricidad, agua y alcantarillado.
Los gastos de acondicionamiento de la parcela.
Para orientarte, puedes utilizar los siguientes baremos:
| Urbanización de la parcela | Precio orientativo |
|---|---|
| Terraza enlosada | 80 €/m2 |
| Superficie de rodadura | 40 €/m2 |
| Vallado a la calle | 250 €/m lineal |
| Vallado con los vecinos | 50 €/m lineal |
| Puerta peatonal | 2.000 € |
| Puerta de coches | 4.000 € |
| Pequeña piscina | 20.000 € |
| Si la parcela requiere conectarse a redes de suministro | 4.000 € |
Con los baremos de construcción de los apartados anteriores (casa y parcela), podrás obtener una estimación del Precio de la Construcción (los técnicos lo llamamos “Presupuesto de Contrata - PC”)
Para ello, multiplicaremos los baremos por la cantidad de metros cuadrados que se requieran.
El resultado nos proporciona el presupuesto de contrata (PC), es decir, lo que se le pagará al constructor, sin tener en cuenta el IVA.
Vivienda en Madrid (Mínima, Arquitectura)
Impuestos, tasas y permisos de construcción
Al precio de la construcción, habrá que sumarle el IVA.
Cuando se trata de una auto-promoción (la construcción de una vivienda por un particular), el IVA supone el 10%.
Antes de poder empezar la obra, deberemos pedir el permiso de obra al Ayuntamiento correspondiente.
Para que nos lo otorgue deberemos pagar:
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
Las Tasas de Gestión del Ayuntamiento.
En total, la suma de ICIO y Tasas supone entre el 3% y el 5% del presupuesto, dependiendo de cada municipio.
¿CÓMO SE CALCULAN EXACTAMENTE EL ICIO y LAS TASAS?:
Los porcentajes de ICIO y Tasas se aplican sobre el presupuesto de contrata que hemos calculado en el apartado anterior (PC) dividido por 1,19.
El resultado de esta división (PC/1,19) es lo que los técnicos llamamos “Presupuesto de Ejecución Material” (PEM). El PEM se usa únicamente para el cálculo de tasas.
PEM = PC / 1,19
En concepto, El PEM es el Presupuesto de Contrata descontando los gastos generales y el beneficio del constructor. La suma de ambos conceptos se considera un 19% del PC.
Tras haber finalizado la obra tendremos que sumar además los gastos y tasas de:
Registro de la Propiedad y notario. (en torno a 1.500 €.)
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El porcentaje varía en cada comunidad autónoma. Podemos considerar un 1% sobre el PEM. (En Madrid, el tipo general es el 0,75%)
El coste de la licencia de primera ocupación. Es un documento que otorga el ayuntamiento una vez comprobado que la construcción o vivienda ha sido ejecutada según las condiciones y el proyecto en que la licencia fue concedida. El precio varía en cada Ayuntamiento. Para una aproximación, podemos considerar un 0,25% sobre el PEM.
| Impuestos, Tasas y Permisos | Precio orientativo |
|---|---|
| IVA | 10% PC |
| Permiso de obra (ICIO y Tasas Municipales) aprox. | 4% PEM |
| Registro y Notaría | 1.500 € |
| Impuesto AJD (aprox.) | 1% PEM |
| Licencia primera ocupación (aprox.) | 0,25% PEM |
Rehabilitación EnerPHit (Passivhaus) Mínima, Arquitectura
Costes de los técnicos
A continuación detallaremos todos los técnicos que intervienen en el proceso, dando una orientación de sus honorarios.
Topógrafo: Si no es una parcela totalmente plana, deberemos llevar a cabo un levantamiento topográfico (600€).
Estudio geotécnico: En la parcela también debemos llevar a cabo un estudio geotécnico para conocer las características del subsuelo. El estudio lo debe realizar un técnico y debe ir visado por su colegio profesional. Para esto podemos estimar un coste de entre 800 y 1.200 euros.
El proyecto de arquitectura y dirección de obra (unos dos años de trabajos a repartir en diferentes pagos), para una vivienda de tamaño medio puede estimarse entre 20.000 - 25.000€.
Estos honorarios son para un proyecto a medida y un seguimiento de obra al detalle de una vivienda pasiva. Pueden encontrarse arquitectos más económicos pero es importante cerciorarse de la calidad de los servicios que prestan. Invertir en un buen proyecto y una gestión de la obra concienzuda puede ahorrar muchas sorpresas (con sus correspondientes costes) en la fase de construcción.
Los honorarios del aparejador o Arquitecto Técnico pueden estimarse en unos 7.000€.
Si hay que hacer una prueba de estanqueidad o Blower Door (600€).
Y finalmente, tendremos que contar con el IVA: para los honorarios de los técnicos es el 21%.
| Técnicos | Precio orientativo |
|---|---|
| Topógrafo | 600 € |
| Estudio geotécnico | 900 € |
| Estudio de arquitectura (proyecto y obra) | 23.000 € |
| Aparejador | 7.000 € |
| Blower Door | 600 € |
| IVA | 21% |
Coste de posibles imprevistos
Con un proyecto correctamente definido y detallado, los imprevistos que siempre surgen en la obra no deberían aumentar el presupuesto en más de un 5%.
Para controlar estas posibles desviaciones, si el equipo técnico hace un buen seguimiento de obra, usará las certificaciones de obra (pagos parciales al constructor) como puntos de control y ajuste del presupuesto global.
¿Te ha sido útil el artículo? No dudes en ponerte en contacto con nosotros si quieres conocer cómo trabajamos. En Mínima, estaremos encantados de ayudarte con el proyecto de tu casa pasiva.
